La Finanza di Progetto è una particolare forma di Partenariato Pubblico Privato introdotta nel nostro ordinamento con la c.d. L. Merloni ter (Legge n. 415/1998), e oggi disciplinata, a seguito dell’entrata in vigore del terzo decreto correttivo al D. Lgs. 163/2006,  dagli artt. 153 e ss.g.. dello stesso Codice dei Contratti Pubblici di Lavori, Servizi e Forniture.
Più che una semplice tecnica di finanziamento, la finanza di progetto è un metodo di realizzazione di progetti infrastrutturali di ampia portata attraverso il concorso del capitale privato; essa rappresenta una nuova e innovativa filosofia in base alla quale la fattibilità di investimento infrastrutturale non è misurata sul costo di costruzione dell’opera, né sul sistema delle garanzie approntato, ma sulla redditività del servizio che suo tramite viene prestato, il quale dovrà dimostrare una soddisfacente redditività sulla base di proiezioni prudenziali che assicurino il puntuale  ristoro del debito. In altri termini, la Finanza di Progetto è una operazione di finanziamento nella quale una determinata iniziativa di investimento, generalmente realizzata da parte di più soggetti detti Promotori attraverso la costituzione di una Società di “Progetto”, viene valutata dagli azionisti e dalle Banche che la finanziano principalmente per la sua capacità di generare ricavi e dove i flussi di cassa connessi alla gestione costituiscono la fonte primaria per il servizio del debito e per la remunerazione del capitale di rischio.
L’autorità di vigilanza al riguardo ha rilevato che il project financing “inteso come un originale sistema di impulso per la realizzazione delle opere pubbliche, rappresenta anche per gli enti pubblici uno strumento cui ricorrere quasi necessariamente, stante il preoccupante divario esistente in termini finanziari tra disponibilità del settore pubblico e fabbisogno per opere infrastrutturali ad uso della collettività”.
Fino al secondo d. lgs. correttivo del codice dei contratti pubblici, nel project financing l’iniziativa partiva dal “promotore”, il quale, in relazione ad un’opera pubblica inserita nel programma triennale, formulava una proposta contenete anche un progetto preliminare. L’amministrazione valutava sia l’ammissibilità tecnica che l’opportunità amministrativa della proposta, e, se la riteneva ammissibile ed opportuna, indiceva una procedura ristretta ponendo a base di gara la proposta del promotore. Si apriva così la seconda fase finalizzata alla selezione delle due migliori offerte. Se nessuna offerta veniva presentata in questa seconda fase, il promotore restava vincolato alla propria proposta e l’amministrazione affidava a lui la concessione. Se invece venivano selezionate due offerte, si apriva una terza fase, una procedura negoziata senza bando, in cui venivano messe in comparazione la proposta del proponente e le altre due offerte. In questa fase il proponente aveva una posizione di sostanziale privilegio, in quanto nella procedura negoziata il promotore poteva adeguare la propria proposta a quella giudicata dall’amministrazione più conveniente. In questo caso, il promotore risultava aggiudicatario della concessione. Si trattava del c.d. diritto di prelazione del promotore. Tale prelazione è stata abolita dal secondo d. lgs. correttivo del codice.
Una volta affidata la concessione, ad essa può subentrare a titolo originario una società di progetto, attraverso la quale si realizza la separazione giuridica ed economica del progetto dalle altre attività del promotore.
Con il terzo decreto legislativo correttivo viene completamente riscritta la finanza di progetto, con abrogazione degli artt. 154 e 155 del codice. Nella nuova disciplina sono previste una pluralità di procedure finalizzate a stimolare il concorso di capitali privati alla realizzazione di opere pubbliche, e viene ripristinato, anche se non in via generalizzata, il diritto di prelazione in favore del promotore.
In particolare con la nuova disciplina si possono oggi distinguere tre diversi modelli di project financing:

• modello con gara unica previo bando e senza prelazione;
• modello con doppia gara previo bando e con diritto di prelazione;
• modello di project financing su iniziativa del privato previo avviso, che si può svolgere con tre procedure alternative, ognuna con doppia gara.

Nell'ambito dell'ormai consolidato rapporto con la committenza pubblica, la Incerpi ha inoltre sviluppato un proprio Know How per lo studio e successiva realizzazione, mediante l'utilizzo dello strumento del project financing, di progetti complessi:
La realizzazione dei parcheggi nell’area ospedaliera nell’area ex mercato dei fiori di Pescia